Paket-Angebot: Zwei Studentenwohnheime in Karlsruhe

Verkauf von zwei gut eingeführten Studentenwohnheimen • Insgesamt 51 ansprechend möblierte Einzelzimmer mit gemeinschaftlich genutzten Küchen und Bädern • Die Häuser werden seit Jahren erfolgreich nach einem serviceorientierten Betriebskonzept geführt.

Studentenwohnheim Hildebrandstraße 1

Hildebrandstraße 1, 76227 Karlsruhe

- 27 möblierte Bewohnerzimmer
  • Wohn+Nutzflächen gesamt: ≈  730 m²
  • davon Bewohnerzimmer: ≈  360 m²
  • Gemeinschaftsflächen: ≈  192 m²
  • Gewerbe (Restaurant): ≈  184 m²
  • Grundstück: 291 m²

Ochsentorstraße 11, 76227 Karlsruhe

- 24 möblierte Bewohnerzimmer
  • Wohn+Nutzflächen gesamt: ≈  474 m²
  • davon Bewohnerzimmer: ≈  334 m²
  • Gemeinschaftsflächen: ≈  140 m²
  • Grundstück: 214 m²
  • Jahresbruttomiete (ist)  H1: 188.760,--
  • Jahresbruttomiete (ist) O11: 141.840,--
  • Betriebskosten p.a.: ≈    21.000,--
  • Personalkosten p.a.: ≈    54.000,--
  • Jahresnettomiete aktuell: 255.600,--
Studentenwohnheim Ochsentorstraße 11
Angebotspreis als Paket: € 4.500.000,--
- Privatverkauf keine Käuferprovision -

Mehr als nur eine Anlageimmobilie oder ein Zinshaus: Die beiden Studentenwohnheime sind aufgrund ihrer serviceorientierten Ausrichtung ein Novum in Karlsruhe und daher regelmäßig ausgebucht. Die zugehörige Homepage für Wohnraum suchende Studenten finden Sie unter studentenzimmer.online.

Objektbeschreibung

Das Gebäude in der Ochsentorstraße wurde zwischen 2016 und 2018 kernsaniert und in ein Studentenwohnheim umgebaut. Im Dachgeschoss besteht noch eine Ausbaureserve, die perspektivisch genutzt werden kann.

Das ehemalige Mehrfamilienhaus in der Hildebrandstraße wurde direkt nach Inbetriebnahme des ersten Hauses schrittweise auch zu einem Studentenwohnheim umgestaltet. Dies wurde zum Wintersemester 2020 abgeschlossen. Das Restaurant im Erdgeschoss wird bis heute weiter betrieben. Der betreffende Pachtvertrag läuft bis 2029 und ist verlängerbar.

Lage und Wohnkomfort

Mit über 30.000 Studierenden an neun Hochschulen und weniger als 3.000 Wohnheimplätzen des Studierendenwerks besteht in Karlsruhe eine strukturelle Unterversorgung an studentischem Wohnraum.

Diese beiden Wohnheime liegen in einer guten städtischen Lage mit direkter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und kurzen Wegen zum KIT sowie zu städtischen Einrichtungen. Die Stadtbahn hält jeweils nur eine Straßenecke entfernt.

Während das Haus in der Ochsentorstraße von seiner Lage in der historischen Durlacher Altstadt profitieren kann, bietet das Haus Hildebrandstraße 1 mehr Komfort durch größere Zimmer und Gemeinschaftsflächen, einen schönen und ruhigen Innenhof, einen Fahrradkeller und mehr. Einen Supermarkt mit Bäcker, eine Drogerie, einen Friseur und weitere Angebote gibt es bei diesem Haus schräg gegenüber.

Von beiden Häusern aus ist der Bahnhof in fußläufiger Entfernung. Wer ein eigenes Auto mitbringt, ist im Haus in der Hildebrandstraße besser aufgehoben: Parken ist in der Umgebung problemlos und kostenlos möglich, während um das Haus in der historischen Altstadt, ein Anwohnerparkausweis erworben werden kann.

Bewirtschaftung und Werterhalt

Das serviceorientierte Betreiberkonzept ist darauf ausgelegt, den Bewohnern ein verlässliches und strukturiertes Wohnumfeld zu bieten und die Immobilie, sowie deren Einrichtungen stets in einem guten Zustand zu erhalten. Aufgaben wie Reinigung der Gemeinschaftsflächen, Müllentsorgung, Postverteilung und mehr werden vom hauswirtschaftlichen Personal erledigt. Reparaturen und Renovierungsarbeiten erledigt der Hausmeister.

Das Konzept hat sich über Jahre als tragfähig erwiesen und wird sowohl von den Studenten als auch von deren Eltern positiv wahrgenommen. Zahlungsunregelmäßigkeiten sind selten, Ausfälle sind bisher nicht vorgekommen.

Die Beherbergungsverträge werden grundsätzlich für mindestens zwei Semester abgeschlossen und können regelmäßig verlängert werden. Kündigungen während laufender Verträge sind in der Regel nicht vorgesehen, sodass Mieterwechsel fast ausschließlich zum Beginn des Wintersemesters erfolgen.

Beide Standorte sind regelmäßig voll ausgebucht. Lediglich im Jahr 2020 gab es pandemiebedingt eine vorübergehende Unterauslastung (ca. 60%). Die zeitlich befristete Zimmervermietung bietet Möglichkeiten, die Bewohnerzimmer regelmäßig zu renovieren und, wenn gewünscht, die Angebote an sich ändernde Marktbedingungen anzupassen.

Rechtlicher und struktureller Rahmen

Beide Immobilien befinden sich im Volleigentum des Verkäufers. Es bestehen keine Erbbaurechte oder Teileigentumskonstruktionen. Die Nutzung der Objekte in der vorliegenden Weise erfolgt im Rahmen zulässiger Einzelzimmervermietung ohne Sondergenehmigungen.

Der operative Betrieb ist über Jahre hinweg eingerichtet und standardisiert. Das Personal ist eingespielt, es besteht Vertretungsfähigkeit für Abwesenheiten, und externe Dienstleistungen kommen nur dort zum Einsatz, wo sie sinnvoll sind.

Fiskalische Sicht: Die Struktur und Anwendungspraxis entspricht dem, was typischerweise als private Vermögensverwaltung eingestuft wird, nicht als gewerbliche Tätigkeit.

Energieausweis: Der Energieausweis für das Haus Hildebrandstraße 1 ist abgelaufen, er wird derzeit neu erstellt. Die aktuellen Angaben werden in Kürze hier erscheinen. Für das Gebäude Ochsentorstraße 11 ist aufgrund von Denkmalschutz kein Energieausweis vorzulegen.

Leider nein, ich biete die Häuser nur im Paket an. Der Grund: Das Ganze ist auch hier mehr als die Summe seiner Teile. Die über Jahre gewachsene Struktur ermöglicht nicht unerhebliche organisatorische Synergien, insbesondere bei der Mieterakquise und der Bewirtschaftung.

Ein entscheidender Vorteil ist die gegenseitige Vertretungsfähigkeit des Personals bei Urlaub und anderen Engpässen. Bei Einzelobjekten mit demselben Konzept müsste mit höheren Personalkosten gerechnet werden. Der Erwerber des Pakets bekommt ein stabiles und krisenfestes System.

Bei konkretem Kaufinteresse stelle ich ein umfassendes Unterlagenpaket zusammen, das Sie für die Vorstellung des Projekts bei Ihrer Hausbank vorlegen können.

Da es sich nicht um ein Standard-Vermietungsobjekt handelt, dürfte die Finanzierung bei einer Direktbank eher schwierig werden. Ich empfehle deshalb, eine der lokalen Karlsruher Banken zu fragen. Sie haben selbstverständlich auch die Möglichkeit, die Häuser vom Sachverständigen Ihrer gewählten Bank einschätzen zu lassen.

Es ist nicht möglich, die Betriebskosten einzelner Bewohnerzimmer abzurechnen. Aus dem Grund haben wir generell Pauschalen für Betriebs- und Personalkosten vereinbart. Selbstverständlich können Sie die Abrechnungen der Stadtwerke einsehen, um sich eine Vorstellung von den anfallenden Betriebskosten zu machen.

Nicht unbedingt. Solange Sie nur möblierte Zimmer an Studenten vermieten und Serviceleistungen wie Gebäudereinigung ausdrücklich auf die gemeinschaftlich genutzten Bereiche beschränken, sollte die Tätigkeit, wie jede normale Vermietungstätigkeit, typischerweise als private Vermögensverwaltung eingestuft werden.

Bitte beachten Sie auch, dass Sie keine Kurzzeit-Verträge anbieten dürfen für nur ein halbes Jahr oder weniger. Bitte beachten Sie, dass dies keine Steuerberatung darstellt und vergewissern Sie sich unbedingt bei einem fachlich versierten Steuerberater über Fragen der steuerlichen Einordnung.

Der administrative Aufwand konzentriert sich stark auf den September eines jeden Jahres. Mieterwechsel finden aufgrund der befristeten Verträge fast ausschließlich zum 01. Oktober statt. In diesem Zeitraum bündeln sich die persönlichen Besichtigungen und Vertragsabschlüsse.

Unterm Jahr sorgt das eingespielte hauswirtschaftliche Personal für eine massive Entlastung bei der Objektpflege und Reinigung. Diese Struktur stellt sicher, dass Mietausfälle extrem selten sind und meist nur von kurzer Dauer bleiben.

Zu den Unterlagen bei konkretem Kaufinteresse gehören selbstverständlich ein Mieterspiegel. Und auf Wunsch einer der abgeschlossenen Beherbergungsverträge in der aktuellsten Form. Beides vor Abschluss eines Kaufvertrages natürlich in anonymisierter Form.

Beide Standorte profitieren von einer dauerhaft hohen Nachfrage durch die Nähe zum KIT und den Karlsruher Hochschulen. Die befristeten Mietverträge und das vorhandene Personal ermöglichen es, die Häuser fortlaufend in einem guten Renovierungszustand zu erhalten. Zimmer und Verträge können regelmäßig renoviert bzw. an sich ändernde Marktbedingungen angepasst werden.

Das Gebäude in der Ochsentorstraße hat noch eine Ausbaureserve im Dachgeschoss, die perspektivisch genutzt werden kann. Auch im Haus in der Hildebrandstraße ist ein weiterer Ausbau im Dachgeschoss realisierbar. Wenn das gewünscht wird, ist auch eine Erweiterung des Wohnheims auf das Erdgeschoss möglich, nachdem die Vertragsbindung mit der Gaststätte abgelaufen ist.

Ochsentorstraße: Hier arbeitet ein hocheffizientes Blockheizkraftwerk (BHKW). Im Zuge der Kernsanierung (2016–2018) wurde der Dachstuhl gedämmt und moderne Fenster wurden eingebaut. Die Außentüren wurden im Jahr 2025 erneuert. Ein Energieausweis ist aufgrund des Denkmalschutzes nicht erforderlich.

Hildebrandstraße: Fenster und Außentüren wurden schon vorher ausgetauscht und entsprechen ebenfalls den heutigen Standards der Wärmedämmung. Der Energieausweis für dieses Gebäude wird derzeit neu erstellt und in Kürze nachgereicht.

Beide Häuser verfügen über eine intelligente Heizungssteuerung mit automatischer Nachtabsenkung und Fenster-Auf-Erkennung, die die Heizkörper selbstständig herunterregelt.

Zur Schonung der Wasserressourcen sind alle Duschen mit Wasserspar-Armaturen versehen, die Wasser auf Knopfdruck für eine fest eingestellte Zeit liefern. Die Beleuchtung wurde vollständig in LED-Technik ausgeführt. Diese technischen Maßnahmen sichern die Kalkulierbarkeit der Nebenkosten.

Auf Wunsch biete ich Ihnen nach dem Erwerb meine Unterstützung an, ganz nach Ihrem persönlichen Bedarf.

Nicht jeder kennt sich mit den vorhandenen technischen Einrichtungen aus, wie der vorhandenen IT-Infrastruktur oder dem gut laufenden Online-Marketing. Meine Kenntnisse und Erfahrungen gebe ich gerne weiter. Ich biete dieses an, um einen reibungslosen Übergang zu gewährleisten, ohne meinem Nachfolger in seine persönlichen Entscheidungen hineinreden zu wollen. Das tue ich gerne - kostenfrei - für eine gewisse Zeit bzw. solange es für beide Seiten in Ordnung ist. Das Personal ist eingespielt, der Betrieb kann nahtlos fortgeführt werden.

Kontakt & Käuferhinweise

Dieses Angebot richtet sich an Käufer, die ein etabliertes, serviceorientiertes Wohnkonzept übernehmen und fortführen möchten. Es eignet sich für unternehmerisch orientierte Privatinvestoren ebenso wie für Betreiber, die keine passive Anlage suchen, sondern ein tragfähiges Betriebsmodell mit Entlastung durch eingespieltes Personal. Besonders geeignet ist es als Reinvestition nach Unternehmensverkauf, Generationswechsel oder Betriebsaufgabe Ihres Gewerbe- oder Handwerksbetriebes.

Da mir der langfristige Erfolg des Konzepts am Herzen liegt, biete ich dem Erwerber auf Wunsch meine Hilfe bei der Einarbeitung in die administrativen und technischen Besonderheiten an. Mehr dazu finden Sie im Bereich "FAQ".

Der Verkauf erfolgt im Zuge meiner persönlichen Vorbereitung auf meinen (hoffentlich verdienten) Ruhestand und meines in dem Zusammenhang bereits erfolgten Umzugs in die Schweiz. Mein Wunsch ist es, die Bewirtschaftung der Häuser langfristig in gute Hände zu übergeben.

Bei Interesse freue ich mich über Ihre Kontaktaufnahme:

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Weitere Kontaktmöglichkeiten, die Sie nutzen können:

Paul Beyer
Müllheimerstrasse 145
CH-4057 Basel / Schweiz

E-Mail: offerte@studentenzimmer.online
Tel. KA: +49 (0)721 - 977 97 99 (AB, ich rufe zurück)
Tel. CH: +41 (0)22 - 503 35 22